施琅绿色生活正式登陆港交所成为2021年第六家在港上市的物业服务企业

伴随着银行两条红线的落地，房地产行业形成了金融贷款受多条红线限制的监管格局，使得房地产企业面临的再融资压力越来越大考虑到企业发展，拓宽融资渠道等诸多方面，不少房地产企业纷纷分拆物业板块上市，施琅绿色生活服务有限公司就是其中之一

日前，施琅绿色生活正式登陆港交所，成为2021年第六家在港上市的物业服务企业上市首日，公司收盘涨幅达41.5%，但此后一直处于一路下跌的状态日前，公司收报每股3.18港元，较首日开盘价累计下跌47%，已跌至发行价水平

最近几天，施琅绿色生活发布了上市以来的首份中期业绩报告报告显示，截至2021年6月30日，施琅绿色人寿营业收入3.23亿元，同比增长27.1%，利润为1444万元，较去年同期的利润1465万元减少约1.4%剔除上市费用影响，公司调整后利润约为2727万元，较上年同期增长约39.8%

研究员103010注意到，最近几年来，虽然兰德莎绿色生活的营业收入呈现增长趋势，但仍未摆脱对母公司兰德莎地产业绩的依赖香港)同时，施琅地产本身也处于增收不增利的经营困境，其分拆上市也可能是其母公司输血的原因之一

此外，2021年上半年，施琅绿色生活毛利润为7643万元，较上年同期增长14.7%，但公司毛利率呈下降趋势，由上年同期的26.2%降至23.7%，进一步摊薄了公司净利润。

针对上述情况，《投资时报》研究员向寻求与绿色生活相关部门沟通，但截至发稿时，尚未收到公司回复。

依赖和反馈。

资料显示，施琅绿色生活成立于2005年，是一家扎根长三角，分布全国的物业管理服务提供商可是，作为一家单独上市的物业公司，施琅绿色生活目前还无法实现完全独立无论从业务还是利润来看，公司在一定程度上都依赖于其母公司兰德莎地产

2018年至2020年，管理项目住有Landsea，来自母公司的管理面积分别为757万平方米，858.7万平方米和1001.1万平方米，分别占公司总管理面积的83.4%，57.1%和57.7%母公司管理项目的物业服务收入分别为1.65亿元，2.1亿元和2.53亿元，分别占公司同期总收入的83.4%，70.7%和61.8%

可以看到，近三年来，大地绿色生活母公司提供的收入逐年增长虽然营收占比逐年下降，但仍占公司总营收的60%以上过度依赖母公司业务进一步加剧关联交易，市场集中度高，外部市场拓展能力下降等风险

除了依靠母公司之外，大地绿色生活可能还要为大地地产承担回血的角色近几年房企分拆物业管理上市的原因，大部分是为了回馈母公司，而兰德莎绿色生活的上市，也可能与兰德莎地产需要上市后带来的现金流有关

研究员103010注意到，2020年，施琅地产实现营收89.9亿元，同比增长5.1%，业绩增速放缓，归属于公司股东的净利润由盈转亏，亏损1亿元，全年净利润同比下降97.8%，毛利率下降9.3%。

同期，朗盛地产的总资产负债率

研究员103010注意到，与其他IPO物业管理公司相比，2020年上半年，新希望服务毛利率为42.7%，德信服务毛利率为36.3%，越秀服务毛利率为35.8%兰德莎绿色生活的毛利率一直处于较低水平

财务报告显示，2021年上半年，在兰德莎绿色生活毛利率较上年同期增长14.7%的同时，公司毛利率较上年同期的26.2%下降2.5个百分点至23.7%。

对此，施琅绿色生活表示，主要是由于去年疫情影响，提升品牌形象，员工社保减免等提高项目质量的成本增加，但今年没有这样的优惠政策。

从业务划分来看，今年上半年，公司物业管理服务实现收入2.3亿元，占总收入的71.2%，非业主增值服务实现收入7071.2万元，占总收入的21.9%，社区增值服务收入达2216.7万元，占总收入的6.9%。

值得注意的是，施琅绿色人寿的收入主要来自物业管理服务，但这项业务的毛利率并不高2020年，施琅绿色生活物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务三项业务的毛利率分别为17.6%，39.5%和65.4%可以看出，公司社区增值服务的毛利率最高，但该业务在施琅绿色生活中的营收仍相对较少

看时间，2018年至2020年，公司整体毛利率受各业务条线及业务组合毛利率波动的影响分别为26.7%，23.4%和26.7%，也就是说，三年间公司毛利率没有增加。

2018年至2020年施琅绿色人寿按业务划分的毛利及毛利率。

业务集中在长三角。

有分析认为，与同行公司相比，目前施琅绿色生活的主要缺点在于规模滞后截至2021年6月30日，公司签约建筑面积约2490万平方米

米，其中在管建筑面积约为1780万平方米，虽然同比增长约7.0%，但与头部物企3亿平方米以上的规模相比仍差距较大。

由于体量较小，该公司的盈利能力相对较弱2018年至2020年，朗诗绿色生活实现营收分别为3.1亿元，4.33亿元，6.01亿元，实现净利润(以公司权益拥有人应占溢利为准)0.25亿元，0.34亿元，0.66亿元，三年累计净利润为1.25亿元

地域划分上，朗诗绿色生活的物业管理服务主要集中在长三角地区截至2021年6月30日，该公司的物业管理服务涵盖23个城市，其中包括18个长三角城市及5个国内其他城市，为130项在管物业(包括109项住宅物业及21项非住宅物业)逾13万住户提供服务

《投资时报》研究员发现，有着16年发展历史的朗诗绿色生活绝大部分业务集中在长三角，2018年至2020年，朗诗绿色生活位于长江三角洲的项目的在管建筑面积分别占在管建筑面积的90.8%，88.8%及85.2%，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92%，89.2%及86.6%。

值得一提的是，朗诗绿色生活有过半收益来自于公司的江苏物业项目招股书显示，截至2020年末，朗诗绿色生活在江苏省共有物业项目65个，对应建筑面积978.2万平方米，占总建筑面积的56.39%，江苏物业项目贡献收益2.19亿元，占总收益的53.41%

该公司也意识到了区域较为集中的局限性和拓展规模的重要性，上市后，朗诗绿色生活会使用56.8%的上市募集资金用于多渠道扩大业务规模在扩张区域上，该公司董事长田明曾对外透露，未来将在粤港澳和成渝都市圈进行深耕下一步，朗诗绿色生活如何走出长江三角洲的舒适圈攻城略地，仍需时间来证明

朗诗绿色生活2018年至2020年收益与年内溢利情况